OC w życiu prywatnym pomocne w wynajmie

Ponieważ wynajmuję mieszkania od dziewięciu lat, mogę śmiało powiedzieć, że w tej dziedzinie napotkałem bardzo wiele różnorakich wyzwań, o których istnieniu wcześniej nie miałem pojęcia. Jak ktoś powiedział: tam, gdzie są ludzie, tam są też nieprzewidziane zdarzenia. Jednym z wyzwań, które pojawiają się w trakcie najmu, jest usuwanie, a tym bardziej rozliczanie szkód wyrządzonych przez najemców, którzy niekiedy próbują unikać za nie odpowiedzialności.

Jako wynajmujący robię wiele, aby się przed takimi sytuacjami zabezpieczać, i staram się tak przygotowywać mieszkania do najmu, aby podobnych problemów wystąpiło jak najmniej. Dbam o odpowiednią weryfikację lokatorów, pobieram kaucje, której wysokość powinna pokryć ewentualne uszkodzenia powstałe z winy lokatorów. Krótko mówiąc: układam najem tak, aby takie sytuacje wydarzały się jak najrzadziej, i staram się być na nie przygotowany. Jak się pewnie domyślasz, nie jest to gwarancja pełni szczęścia i sukcesu, gdyż takie sytuacje zdarzają się i będą się zdarzać. 

Jednym z rozwiązań, które pomogło nam okiełznać te stresujące dla nas i dla najemców momenty, było zachęcenie najemców do skorzystania z ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. 

Czym się charakteryzuje takie ubezpieczenie?

Jest to rodzaj ubezpieczenia, które chroni przed konsekwencjami finansowymi szkód, jakie ubezpieczony spowoduje osobie trzeciej. Pod pojęciem szkody kryje się zarówno zniszczenie lub uszkodzenie mienia innej osoby, jak i tzw. szkoda na osobie, czyli doprowadzenie do czyjegoś uszczerbku na zdrowiu, uszkodzenia ciała itp. Oznacza to na przykład, że z takiego ubezpieczenia możesz skorzystać w sytuacji, gdy:

– idąc ulicą, potrącisz kogoś i wytrącisz mu z ręki urządzenie, a to ulegnie uszkodzeniu (np. koszty naprawy lub wymiany telefonu),
– zniszczysz ekspozycję w sklepie, przypadkowo wjeżdżając w nią wózkiem,
– z Twojego balkonu czy parapetu spadnie doniczka na znajdujący się pod blokiem pojazd.

Celowo podaję tak różne przykłady, aby uświadomić Ci, jak szeroki jest zakres takiej polisy.

Ubezpieczenie to, w zależności od wybranego towarzystwa ubezpieczeniowego, można powiększać o dodatkowe opcje ochronne zwane klauzulami. Osoby chętne mogą na przykład wykupić ubezpieczenie, które chroni przed szkodami wyrządzonymi przez zwierzęta domowe znajdujące się pod ich opieką. Biorąc pod uwagę profil prowadzonej przez nas działalności, zachęcam do dokładnego przyjrzenia się klauzuli związanej z odpowiedzialnością za najmowane przez daną osobę mienie. Bazując na tej klauzuli jednego z ubezpieczycieli, z którego korzysta większość moich najemców, według definicji jest to, „rozszerzenie odpowiedzialności za szkody powstałe w mieniu, z którego korzysta/korzystał na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użytkowania, użyczenia, leasingu lub innej podobnej formy korzystania z cudzej rzeczy”.  

Takim kompletnym ubezpieczeniem, którego oczekuję od najemcy, jest właśnie OC w życiu prywatnym z rozszerzeniem na odpowiedzialność za mienie najmowanym. Dla uproszczenia w dalszej części wpisu będę się posługiwał określeniem „OC najemcy”.

Jedną z podstawowych cech ubezpieczenia jest to, że pokrywa ono szkody, które zostały wyrządzone przypadkowo, a nie poprzez celowe działanie, które zmierzało do zniszczenia mienia właściciela. Ubezpieczenie nie obejmuje również sytuacji, w której najemca dokonał szkody pod wpływem alkoholu lub innych środków odurzających.

Pytanie, które często pojawia się w dyskusjach o ubezpieczeniu, brzmi: Czy ubezpieczenie to jest konieczne, jeżeli właściciel posiada własne ubezpieczenie swojej nieruchomości?

Odpowiedź jest krótka: tak. Ubezpieczenie mieszkania wykupowane przez właścicieli chroni zarówno samo mieszkanie, jak i wyposażenie, działa ono jednak na skutek szkód powstałych głównie poprzez zalanie, przepięcia, dewastacje czy kradzież itp. Oczywiście zakres ubezpieczenia jest również uzależniony od towarzystwa ubezpieczeniowego oraz wykupionego indywidualnie pakietu ubezpieczeniowego. Są to jednak szkody powstałe przez czynniki zewnętrzne, zdarzenia losowe, nie zaś bezpośrednio przez lokatorów, czyli najemców danej nieruchomości. Dodatkowo różnicę pomiędzy tymi ubezpieczeniami można wytłumaczyć tym, że ubezpieczenie nieruchomości chroni mienie właściciela od zdarzeń losowych, zaś ubezpieczenie OC najemcy chroni lokatora (jako sprawcę) na wypadek nieumyślnego uszkodzenia tego mieszkania czy mienia właściciela – czyli można powiedzieć, że chroni jego kaucję. ☺ 

Jeżeli będziesz chciał skorzystać z omawianego ubezpieczenia, czy samodzielnie, czy dla swoich lokatorów, pamiętaj, aby porównać oferty kilku ubezpieczycieli. Zwróć szczególną uwagę na dokument zwany ogólnymi warunkami ubezpieczenia. Warunki te będą się różnić pomiędzy sobą w zależności od wybranej firmy ubezpieczeniowej. Niektóre z towarzystw oferują szerszy wachlarz opcji w zakresie ubezpieczenia, inne zaś stosują szerszy zakres wyłączeń – jeżeli tego nie zweryfikujesz, może się okazać, że ubezpieczenie pokrywa szkody związane z elementami stałymi mieszkania, takimi jak ściany, jest jednak nieskuteczne w odniesieniu do wyposażenia i umeblowania lokalu. 

W polisie ustalamy indywidualnie kwotę sumy gwarancyjnej, czyli wysokość kwoty, do jakiej pokrywane są szkody wyrządzone przez najemcę. Biorąc pod uwagę, że suma gwarancyjna często zaczyna się od wysokości 10 000 zł, to w porównaniu do wysokości wpłacanej przez lokatorów kaucji stanowi bardzo solidne zabezpieczenie. Co więcej, często podkreślam, że sam fakt chęci wykupienia tego ubezpieczenia stanowi dla mnie element weryfikacji najemcy. Jeżeli mamy do czynienia z sumiennym lokatorem, któremu zależy na dbaniu o mieszkanie, to nie widzi on większych przeszkód w wykupieniu ubezpieczenia. Najemcy sami nieraz są pozytywnie zaskoczeni taką możliwością i doceniają nasze wskazówki z tym związane. 

Najemca z wykupioną polisą = łatwiejsze zarządzanie

Dzięki wykupionej polisie najemca dużo szybciej przyzna się do spowodowanych przez siebie uszkodzeń. O wiele łatwiej będzie nam też znaleźć sprawcę usterki w mieszkaniu wielopokojowym, gdzie nikt nie zechce odpowiadać za wszystkich, jeżeli uszkodzenie powstało w częściach wspólnych. Ty z kolei, wiedząc, że lokatorzy mają takie polisy, bez zastanowienia pomożesz w rozwiązaniu problemu, nie martwiąc nadmiernie o odzyskanie kosztów naprawy, które po zweryfikowaniu zgłoszenia przez ubezpieczyciela wpłyną bezpośrednio na Twoje konto.

Najważniejsze pytanie brzmi: Co tak naprawdę pokrywa ubezpieczenie?

Powyżej opisałem, czym jest ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym powiększone o klauzule związaną z najmem nieruchomości. Jak jednak w praktyce wygląda stosowanie tego ubezpieczenia, jakie szkody ono pokrywa? Najogólniej rzecz ujmując, ubezpieczenie działa w przypadku uszkodzeń, które zostały wyrządzone w mieszkaniu przypadkowo i niechcący, a także te powstałe w wyniku rażącego niedbalstwa. 

Jakie przykładowe szkody zgłaszałem z ubezpieczenia najemców?

• Plamy na ścianach powstałe na skutek zachlapania. Wierzę, że lokatorzy nie oblewają specjalnie ścian herbatą, lecz że najczęściej jest to efekt potknięcia lub innego wypadku.
• Stłuczone płyty grzewcze. W mieszkaniach, którymi się opiekuję, kilkukrotnie doszło do utłuczenia lub stłuczenia płyt grzewczych – raz był to efekt niefortunnego uderzenia garnkiem, innym razem lokatorowi wypadła z szafy oliwa. W takim przypadku ubezpieczalnia wypłaciła odszkodowanie nie tylko na zakup nowego sprzętu, ale również na opłacenie technika z odpowiednimi uprawnieniami, który mógł podłączyć sprzęt i podbić kartę gwarancyjną nowej płyty.
• Utłuczenia w ścianach / podłodze / meblach. Lokatorom zdarzają się wypadki podczas ściągania walizek z szafy czy przemeblowywania pokoju. Uszkodzenia powstałe przy tych czynnościach są uszkodzeniami powstałymi na skutek wypadku i ubezpieczalnia wypłaca odszkodowania na naprawę tego typu szkód.

Powyższe przykłady pokazują, że ubezpieczenie rzeczywiście jest opłacalne. Zwłaszcza jeżeli przyrównamy koszt zakupu polisy do wielkości szkód, jakie pokrywa – nieraz takie naprawy kosztują kilkaset złotych, a zdarzyły się sytuacje, gdzie kwota szkody opiewała na kilka tysięcy. Jest to zatem bardzo dobra ochrona najemcy i Ciebie jako wynajmującego.

Ale czy lokatorzy to rozumieją? 

Kiedy wspominam o obowiązku wykupienia ubezpieczenia, niejednokrotnie zdarza się, że osoby, które dopiero zaznajamiają się z umową, nie rozumieją rodzaju tego ubezpieczenia i  dziwią się, dlaczego mają ubezpieczać moje mieszkanie myląc je właśnie z ubezpieczeniem mieszkania. Innym błędnym postrzeganiem ubezpieczenia jest interpretowanie tej polisy jako polisy na życie. Interpretacji jest bardzo dużo. Dlatego niezwykle ważne jest odpowiednie wytłumaczenie lokatorom sensu ubezpieczenia, opisanie, czym ono tak naprawdę jest oraz w jakich przypadkach można z niego skorzystać. Tłumacząc obowiązek zakupu polisy, zwracam zawsze uwagę na kilka punktów:

1. Ubezpieczenie jest tak dla najemcy i chroni jego odpowiedzialność. W tym przypadku bardzo pomocne jest podanie kilku przykładów, które już omówiłem powyżej. Lokatorzy początkowo zakładają, że przecież nie zamierzają niczego celowo niszczyć; dopiero po podaniu im przykładów z życia dostrzegają, że „wypadki chodzą po ludziach”. ☺
2. Koszt zakupu ubezpieczenia. Lokatorzy, widząc sumę gwarancyjną ubezpieczenia (osobiście oczekuję sumy minimalnej 50 tysięcy złotych), boją się, że koszt zakupu polisy będzie wysoki. W praktyce wynosi on jednak około 50 zł. Czasami najemcy nie chcą uwierzyć w tak niską kwotę, więc zdarza mi się, że pokazuję im przykładową polisę, na której podana jest składka ubezpieczeniowa.
3. Bardzo proste formalności. Umowy najmu podpisujemy głównie z młodymi ludźmi, którzy są przerażeni formalnościami, wizytami w urzędach itp. Kiedy wspominam, że ubezpieczenie można wykupić przez Internet, a formalności z tym związane przypominają zakupy online robione na przykład w siecióówce, większość reaguje entuzjastycznie i prosi jedynie o informacje, gdzie dokładnie mają szukać danej polisy.

Korzystanie z ubezpieczenia niesie jednak ze sobą także pewne wyzwania i czasem dochodzi do sytuacji konfliktowych, z którymi również należy umieć sobie poradzić:

– zarzuty zarabiania na polisie: kiedy polecałem konkretny punkt czy konkretne towarzystwo, w którym można wykupić ubezpieczenie, zdarzyło mi się usłyszeć, że zarabiam dodatkowo jako agent ubezpieczeniowy. Od tamtej pory jestem ostrożniejszy w pomocy przy wykupywaniu polisy. Tłumaczę, jak wygląda jej zakup przez Internet, ale bardzo wyraźnie podkreślam, że najemca może udać się do dowolnego oddziału danego zakładu ubezpieczeń lub zadzwonić na ogólną infolinię danej firmy i tam również uzyska pomoc w wykupieniu polisy. Chcę, aby lokatorzy zrozumieli, że sugeruję taką, a nie inną polisę z racji doświadczenia – polecając danego ubezpieczyciela, wiem, że oferuje on szeroki wachlarz odpowiedzialności, sprawnie rozwiązuje szkody i wypłaca odszkodowania w oparciu o ceny rynkowe;

– decyzje odmowne: kilkukrotnie otrzymałem od ubezpieczyciela decyzję odmowną. Najczęściej było to uargumentowane tym, że do danego uszkodzenia nie doszło przypadkowo. Mam również do czynienia z sytuacjami, w których wypłacone odszkodowanie nie pokrywa rzeczywistych kosztów naprawy usterki. Należy pamiętać, że w takich sytuacjach, zarówno gdy odmówiono nam wypłaty odszkodowania, jak i gdy uważamy, że wypłata jest za niska, możemy złożyć odwołanie. Warto wówczas dołączyć dodatkową dokumentację w postaci większej liczby zdjęć uszkodzonego mienia, szczegółowego oświadczenia najemcy jako sprawcy lub – w przypadku za niskiej wypłaty odszkodowania – faktury obrazującej rzeczywiste koszty naprawy lub wymiany danej rzeczy. Nie mamy gwarancji, że odwołanie zostanie uznane, ale spróbować zawsze warto;

– negatywne nastawienie najemców, którzy chcą uniknąć odpowiedzialności za wszystkie szkody: podczas odbioru mieszkania na zakończenie umowy najmu zdarzyło mi się, że lokator na odnotowany w protokole nieporządek odpowiedział, abym sprzątanie mieszkania rozliczył z polisy, którą wykupił. Zapewne zbyt szeroko zinterpretował on informację, że polisa chroni jego kaucję. Aby uniknąć sytuacji, które wywołują u lokatorów rozżalenie i często poczucie niesprawiedliwości, trzeba im jasno wytłumaczyć, w jakich przypadkach można z ubezpieczenia skorzystać. Niech zobaczą, że brak Twojej reakcji to nie niechęć do wykonania zgłoszenia, lecz Twoja świadomość co do zakresu ubezpieczenia. Oczywiście jeżeli trafisz na takiego najemcę do którego Twoje argumenty nie przemawiają, możesz mu zasugerować, aby samodzielnie spróbował skorzystać z polisy i poczekał na decyzję z zakładu ubezpieczeniowego. Decyzja, jaką otrzyma, będzie bezsporna;

– okres oczekiwania na wypłatę odszkodowania: ubezpieczalnie starają się rozwiązać otrzymane zgłoszenia w terminie do 30 dni, oczywiście w przypadku skomplikowanych spraw zastrzegając sobie możliwość wydłużenie tego terminu. Czy oznacza to, że zawsze musisz czekać z wymianą czy naprawą do momentu otrzymania środków z ubezpieczenia? Na szczęście nie. Po wykonaniu zgłoszenia oraz otrzymaniu kontaktu od opiekuna szkody, który został Ci przydzielony w ramach obsługi sprawy, możesz przystąpić do naprawy. Ze swojej strony dodam, że na wypadek otrzymania decyzji odmownej lub zbyt niskiego odszkodowania warto zadbać o wykonanie dokładnej dokumentacji szkody – zrób więcej zdjęć, nakręć film i koniecznie zbieraj wszelkie faktury i paragony, które potwierdzą wysokość poniesionych przez Ciebie kosztów;

– postrzeganie opinii ubezpieczyciela jako informacji zwrotnej o zwolnieniu z odpowiedzialności: zdarza się, że lokator, którego odszkodowanie z polisy nie pokryło kosztów szkody, opierał się przed wyrównaniem powstałych kosztów, twierdząc, że jeżeli ubezpieczyciel wycenił szkodę na rzeczoną kwotę, to on nie powinien wyrównywać tych kosztów. Także w sytuacji, gdy ubezpieczyciel odmówił przyznania odszkodowania, zdarzały się przypadki, że najemcy podejmowali próby zrzucenia winy za daną usterkę na naturalne zużycie. Są to sytuacje trudne, które wymagają wytłumaczenia, że wykupienie polisy nie zwalnia z odpowiedzialności za mieszkanie.

Jak w przypadku każdego rozwiązania, również ubezpieczenie ma plusy i minusy, natomiast moim zdaniem tych pierwszych jest o wiele więcej – zarówno dla najemców, jak i dla nas. Nie raz dzięki możliwości skorzystania z polisy ja i moi najemcy zaoszczędziliśmy sobie sporo niepotrzebnego stresu. Opiekując się mieszkaniami, powinniśmy stale szukać różnych rozwiązań, które ulepszą nasz najem oraz usprawnią cały proces zarządzania nieruchomościami, a jednocześnie będą rozwiązaniami dobrymi dla lokatora i wynajmującego, wpływającymi na poprawę relacji właściciel–najemca. Dzięki nim obie strony mogą być bardziej skore do przedłużenia współpracy w kolejnych latach. 

Napisz, proszę, czy masz inne pomysły rozwiązań, które mogą pomóc nie tylko nam, ale również naszym najemcom.