Jak uchronić się przed pustostanami w podnajmie?

Rozpoczynając przygodę z podnajmem, większość inwestorów tworzy wyobrażenie o swoim przyszłym biznesie, o mieszkaniach, które wynajmie i którymi będzie zarządzać. Przygotowując swoje inwestycje, analizujemy rynek wynajmu pokoi, skupiamy się na negocjacjach z właścicielem mieszkania, które chcemy podnająć, na doborze odpowiedniej firmy remontowej, a następnie na samym remoncie. Angażujemy się w zakup umeblowania i wyposażenia. Mówiąc wprost: chcemy zrobić wszystko, aby stworzone przez nas pokoje były jak najatrakcyjniejsze dla naszych przyszłych najemców. Teoretycznie stworzyliśmy więc mieszkanie, które powinno już tylko przynosić nam zyski. Niestety – aby pojawiły się pieniądze, muszą również pojawić się najemcy. Ryzyko wystąpienia pustostanów jest demonem przyszłych inwestorów. Właścicielowi mieszkania często trzeba będzie zapłacić bez względu na to, czy pokoje są już zamieszkałe, czy nie. W niniejszym tekście postaram się przedstawić sposób na uniknięcie pustostanów, a jeżeli już się pojawią – metody na to, jak sobie z nimi radzić.

W pułapkę wystąpienia pustostanów możemy wpaść na kilku etapach:

• w nowym mieszkaniu, które właśnie skończyliśmy remontować,
• w sezonie najmu, gdy kończą się aktualne umowy najmu i szukamy nowych lokatorów,
• nagle w trakcie roku, gdy z różnych powodów nasz obecny lokator przestał zajmować dany pokój.

Mimo że etapy wymienione powyżej teoretycznie się od siebie różnią, w praktyce należy pamiętać o podobnych kwestiach, o które należy zadbać, a które pozwolą nam wyeliminować ryzyko pustostanów. Są to głównie: cena, standard pokoju i mieszkania oraz sposób poszukiwania nowych najemców.

Wiadomo, że każdy z nas chce wynająć pokoje jak najdrożej, najemca zaś szuka mieszkania, które spełni jego oczekiwania, a jednocześnie nie chce za nie przepłacać. Dlatego trzeba umieć znaleźć „złoty środek” – cena musi być adekwatna nie tylko do standardu, wyposażenia czy lokalizacji, lecz również do okresu, w jakim wynajmujemy pokój. Na przykład w okresie zimowym wiele osób stara się wynajmować pokoje w stawkach sezonowych – na pewno da się to zrobić, pozostaje jednak pytanie, czy właśnie wtedy nie zwiększamy ryzyka wystąpienia pustostanu. Koniecznie oblicz, jak obniżenie ceny za dany pokój wpłynie na rentowność. Sprawdź, czy bardziej opłaca się szybko wynająć pokój w niższej cenie, niż wynająć pokój drogo, ale z miesięcznym pustostanem. Przed rozpoczęciem najmu wykonaj również analizę rynku. Chociaż brzmi to bardzo poważnie, wystarczy, że sprawdzisz ceny pokoi na portalach internetowych lub porównasz z cenami w innych swoich mieszkaniach. Warto również zapytać o ceny innego, zaprzyjaźnionego inwestora. Zorientuj się, czy są to stawki aktualne, czy za wynajem pokoi w sezonie. Aby zwiększyć zainteresowanie mieszkaniem, warto zastosować zabieg polegający na mocnym różnicowaniu cen pokoi, które się w nim znajdują. Na miejscu, co zaskakujące, ludzie wynajmują atrakcyjniejsze, często dużo droższe pokoje. Oznacza to, że odpowiadając na ogłoszenie, często kierują się ceną, ale potem są w stanie wygospodarować większe pieniądze, wybierając pokój w lepszym standardzie.

Przygotowując mieszkanie do wynajmu, skup się nie tylko na cenie, ale i na całym procesie ogłaszania wynajmu. Przeciągający się najem pokoi może być spowodowany zarówno zbyt wysoką ceną, jak i błędami w ogłoszeniu, nieatrakcyjnymi zdjęciami lub po prostu brakiem czasu na prezentowanie mieszkania. Niejednokrotnie wydaje nam się, że ominięcie jednego telefonu czy spotkania nie ma znaczenia, po czym okazuje się, że to jedno spotkanie może być bardzo owocne i skutkować podpisaną umową. Jeżeli korzystasz z usług pośredników, którzy wynajmują pokoje za ciebie, upewnij się, że liczba mieszkań, którymi się opiekują, nie przekracza ich możliwości. Na początku mogą się do tego nie przyznać, odkładając spotkania na późniejsze terminy. Chcą jedynie zarobić jak najmniejszym zaangażowaniem, unikając wspomnianych wcześniej pojedynczych spotkań.

Przygotowanie komfortowego mieszkania w atrakcyjnym standardzie, odpowiednia cena, zaplanowany proces ogłaszania i prezentowania pokoi minimalizują ryzyko wystąpienia pustostanów. Dotyczy to zarówno okresu ogłaszania całego mieszkania gotowego do wynajmu po remoncie jak też w sezonie najmu. Warto jednak zabezpieczyć się przed pustostanami na dłuższą metę. Po pierwsze: zwróć uwagę na umowę, którą podopisujesz z lokatorem. Ustal dogodny dla siebie czas jej trwania oraz zadbaj o zapisy, które uchronią cię przed nieustanną zmianą lokatorów w mieszkaniu. Warto podpisywać umowy na czas określony – zyskujemy wtedy większą gwarancję, że skład najemców przez okres trwania umowy pozostanie niezmieniony. Jest to ważne również z punktu widzenia współlokatorów – dla nich też jest to komfortowe, że wiedzą kto mieszka za ścianą. Rozważ zawieranie umów na pełen rok kalendarzowy.  Czasy, kiedy wszyscy studenci szukali pokoju tylko do czerwca, już dawno minęły. Odwiedzając mieszkania w wakacje, mogę jasno stwierdzić, że większość lokatorów mieszka w pokojach również w okresie letnim – część oczywiście ze względu na pracę, a część z przywiązania do życia studenckiego 🙂 . Czasami ten fakt najbardziej trzeba uświadomić rodzicom, którzy nie chcą podpisywać umów najmu na pełen rok. Pamiętaj, aby nie robić w tej kwestii wyjątków – nawet jeżeli dwie osoby odmówią podpisania dłuższej umowy, to dla trzeciej będzie to idealny okres najmu. Przystając na krótszą umowę, oczywiście możesz odpowiednio podwyższyć cenę pokoju tak, że zrekompensuje ci ona ewentualny pustostan, który pojawi się na przykład w czerwcu, po opuszczeniu pokoju przez studentów. Dodatkowo, żeby uniknąć przykrych niespodzianek poza sezonem, odpowiednio wynajmij pokoje w sezonie – postaw na lokatorów, których można zweryfikować (na przykład mają udokumentowane źródło dochodu). W przypadku osób pracujących warto zapytać o zaświadczenie potwierdzające zatrudnienie. Przy podpisywaniu umów ze studentami należy nawiązać kontakt z ich rodzicami.

Mimo odpowiedniej umowy, weryfikacji najemcy i całej czujności w procesie wynajmowania pokoi może przytrafić się nam lokator, który porzuci pokój. W procesie windykacji, oprócz dzwonienia i wysyłania e-maili czy listów poleconych, zawsze jadę do mieszkania sprawdzić sytuację. Zastałem już puste pokoje, z umową i kluczami na łóżku, lub pokoje, przez które przeszło tornado, a klucze zostawiono w drzwiach. Dzięki szybkim działaniom minimalizuję straty, starając się, aby sytuacja posiadania pustostanu była jak najmniej dotkliwa.

Zabezpieczeniem może być nie tylko wspomniana powyżej umowa najmu z lokatorem, lecz również umowa z właścicielem. Pustostany to ewidentna strata, wiążąca się z brakiem dochodu. Musimy to brać pod uwagę przy analizowaniu współczynnika opłacalności. Negocjując warunki najmu, skupiamy się na konkretach typu cena, okres najmu, remont itp. Warto jednak walczyć o dodatkowe bonusy, które pozytywnie wpłyną na omówiony powyżej współczynnik. Ustalając zasady współpracy z właścicielem, dajmy w umowie zapis o wakacjach czynszowych na okres przygotowania mieszkania do wynajęcia. To dla właściciela logiczne rozwiązanie – mieszkanie jest niedostępne dla lokatorów, nikt w nim nie mieszka. Warto również zawalczyć o wydłużenie karencji na okres wynajmu mieszkania. Nawet dodatkowy miesiąc ułatwi nam start i zapewni czas na spokojne poszukiwania rzetelnych najemców. Inną ciekawą opcją jest wejście w rolę studenta 🙂 . Niejednokrotnie podczas spotkań związanych z poszukiwaniem mieszkań właściciele zapytani o pustostany mówią, że swoim lokatorom studentom obniżają cenę na okres wakacji. Współpracuję z właścicielką, która przez wiele lat w okresie wakacyjnym w ogóle nie pobierała opłat od lokatorów i czekała na ich powrót we wrześniu. Taką sytuację warto wykorzystać – studentem nie jestem, ale okazja do uzyskania preferencyjnych warunków najmu jest zawsze mile widziana. Obniżka czynszu na rzecz właściciela w sezonie wakacyjnym w przypadku wystąpienia u nas pustostanów pozwoli nam na wyrównanie budżetu.

Powyżej przedstawiłem kilka sposobów na uniknięcie pustostanów oraz na zminimalizowanie strat z nimi związanych. Należy jednak pamiętać, że bez względu na to, jak bardzo będziemy się starać, pustostany te mogą, a czasem nawet wręcz powinny się pojawić. Trzeba o tym pamiętać już na etapie wstępnej kalkulacji mieszkania. Zawsze sprawdzam, jaki jest współczynnik opłacalności mieszkania w trakcie całego roku, przy różnych scenariuszach z pustostanem. Czarny scenariusz nie powinien się wydarzyć, ale lepiej być na niego przygotowanym. Co więcej, w trakcie planowania niekiedy wręcz zakładam kilka dni pustostanów w ciągu roku – w praktyce takie okresy przypadają w sezonie najmu. W zależności od mieszkania, czasem wynajmuję pokoje niemal na zakładkę, a czasem wolę zrobić kilka dni przerwy pomiędzy jednym a drugim wynajmem. To dobry czas na remonty, sprzątanie i ewentualne doposażenia. W ten sposób nowym lokatorom wydajemy klucze do czystego, zadbanego mieszkania, zwiększając szanse na to, że zostaną u nas na dłużej.

Chcesz otrzymywać powiadomienia o kolejnych artykułach i materiałach? Zapisz się do newslettera tutaj.