6 warunków dobrego podnajmu

Podnajem stał się dobrym startem w nieruchomości i dobrym sposobem na uzyskanie dochodów pasywnych; zajęciem dla osób pracujących na etacie, ucieczką z korporacji czy po prostu kolejną „nogą” prowadzonego biznesu. Wbrew obiegowej opinii, w podnajem inwestują nie tylko osoby młode i niedoświadczone; jego wartość dostrzegają również doświadczeni inwestorzy, którzy posiadając własne nieruchomościowe inwestycje, postanowili rozszerzyć swój portfel o mieszkania w podnajmie…

CZYM JEST PODNAJEM?

Osobom inwestującym w nieruchomości już tego tłumaczyć nie trzeba. W ostatnich latach właśnie ta forma inwestowania w nieruchomości zyskała dużą popularność.

Podnajem stał się dobrym startem w nieruchomości i dobrym sposobem na uzyskanie dochodów pasywnych; zajęciem dla osób pracujących na etacie, ucieczką z korporacji czy po prostu kolejną „nogą” prowadzonego biznesu. Wbrew obiegowej opinii, w podnajem inwestują nie tylko osoby młode i niedoświadczone; jego wartość dostrzegają również doświadczeni inwestorzy, którzy posiadając własne nieruchomościowe inwestycje, postanowili rozszerzyć swój portfel o mieszkania w podnajmie.

Ta forma inwestowania jest postrzegana jako sposób na wysokie dochody z najmu uzyskiwane w krótkim czasie, przy stosunkowo niewielkiej lub zerowej inwestycji własnego kapitału.

Czy nadal wygląda to tak pięknie i sielankowo? Czy da się po prostu wejść na ten rynek i zarabiać? Jak to mówią dla chcącego nic trudnego, jednak jak pokazuje doświadczenia i obserwacje ludzi, którzy to robią, nie każdy się odnajdzie w podnajmie.

Znam osoby, które już nie inwestują w podnajem, gdyż stwierdziły, że już się on nie opłaca  lub staje się on zbyt wymagający. Niekiedy też był po prostu pewnym etapem na ich drodze biznesowej. Jest też znakomita większość, która z powodzeniem działa i rozwija swoje biznesy podnajmowe na coraz większą skalę.Osobiście uważam, że coraz trudniej jest wejść na ten rynek bez przygotowania i zarabiać solidne pieniądze.

Wiele osób, które to robi „z biegu”, nie widzi wysokich zysków, a naprawdę sporo problemów. Można tylko przytaknąć – i bardzo dobrze. Rynek nieruchomości się przeobraża i zostają na nim osoby, które widzą potencjał i wiedzą, że zyski będą solidne, ale do tego jest potrzebne przygotowanie i odpowiedzialne podejście do tematu.

Dobry podnajem = podnajem rentowny, bezpieczny i długoterminowy. Dobry podnajem to układanka złożona z różnych czynników i o części z nich będzie ten artykuł. Przejdźmy więc do rzeczy: omówmy 6 warunków dobrego podnajmu. Zobacz nagranie lub przeczytaj poniżej artykuł.

PODNAJEM – WYBÓR ODPOWIEDNIEJ INWESTYCJI

Zanim zaczniesz szukać idealnego mieszkania na podnajem, musisz sobie odpowiedzieć na podstawowe pytanie: Kto będzie Twoim najemcą? Osoby studiujące, pracujące w korporacjach? Turyści, pracownicy firm budowlanych czy jeszcze inni klienci?

To ważne, aby ustalić profil najemcy, gdyż każda z tych grup może oczekiwać innych warunków w mieszkaniu. Wybór grupy będzie też determinował sposób wynajmowania nieruchomości:

• apartamenty (całe mieszkania) dla turystów,
• jedno- lub dwuosobowe pokoje dla studentów czy młodych osób pracujących,
• kilkuosobowe pokoje i mieszkania dla pracowników, np. firm budowlanych, czy produkcyjnych.

To oczywiście nie jest precyzyjny podział, którego należy się trzymać, gdyż każdy z nas ma swój pomysł na wynajem. Może np. wynajmować pojedyncze pokoje turystom. Ważne, aby rozpoznać swój rynek i zdefiniować, co chce się na nim robić.

W tym artykule skupię się na mieszkaniach wynajmowanych na pokoje młodym osobom studiującym i pracującym, gdyż to jest ten obszar rynku, na którym się poruszam i wpasowuje się w mój model rentownego, bezpiecznego i długoterminowego podnajmu. 

Zapoznając się z ofertami mieszkań na wynajem i chcąc uniknąć nietrafionych spotkań, zawsze zwracam uwagę na kilka głównych parametrów:

• Lokalizacja mieszkania. Patrząc na swoją grupę docelową dokładnie sprawdzam, w jakiej odległości od głównych uczelni znajduje się lokal, aby potencjalny najemca będący studentem mógł się do niej dostać bezproblemowo. Zwracam również uwagę, czy w pobliżu są obiekty typu galerie handlowe i centra biznesowe. W takich miejscach bardzo często pracują młodzi ludzie, którzy będą szukali pokoi do wynajęcia.
  A może nie ma co patrzeć na uczelnie i firmy, tylko skupić się wyłącznie na lokalizacjach w ścisłym centrum miasta? Na początku przygody z podnajmem, kiedy nie znałem jeszcze specyfiki rynku najmu, bardzo chciałem, aby mieszkania, które będę miał później na wynajem, znajdowały się wyłącznie w topowych lokalizacjach. Starałem się nie wychodzić poza śródmieście Krakowa. Nie znaczy to wcale, że nie chcę mieć mieszkań w centrum; chodzi mi o to, że nie jest to jedyny wyznacznik dobrego podnajmu. Po pewnym czasie poszerzyłem obszar działania i obecnie opiekuję się mieszkaniami położonymi w wielu dzielnicach Krakowa. Dziś wiem, że dobra lokalizacja jest jednym z najważniejszych elementów i wiele wybacza oraz pomaga windować stawki najmu, a także zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji, ale z drugiej strony często wysoko stawia poprzeczkę wejścia oraz daje długi czas zwrotu z inwestycji i mniejszy zysk.
• Komunikacja. Lokalizacja nieruchomości, którą chcemy podnająć, powinna być dobrze skomunikowana z innymi częściami miasta. Osoby studiujące, w większości na utrzymaniu rodziców, lub osoby młode pracujące, na początku kariery zawodowej, a co za tym idzie – często z ograniczonym budżetem – mogą poszukiwać mieszkań w lokalizacji, z której będą miały zagwarantowane szybki i bezproblemowy dojazd na uczelnię czy do pracy właśnie komunikacją miejską. Nie zawsze najważniejszym argumentem za wyborem będzie życie w ścisłym centrum miasta i opłacanie pokoju, który w takim przypadku zazwyczaj jest odpowiednio droższy. Coraz więcej młodych osób chce wynająć pokój w dobrym standardzie, ale za niższą kwotę. Rozwiązaniem dla nich są właśnie mieszkania położone często nawet w krańcowych dzielnicach miasta. Szukając takich mieszkań, sprawdź odległość do przystanku. Im dalej z mieszkania do przystanku, tym bardziej może to być uciążliwe dla najemców, którym zdarza się wracać do mieszkania o późnych godzinach. Sprawdź, czy do centrum, uczelni czy korporacji można dojechać tramwajem czy autobusem. W Krakowie, w którym mam okazję inwestować, tramwaj jest przez większość osób postrzegany jako szybszy i sprawniejszy środek transportu od innych. W Warszawie ponoć metro otwiera wszystkie drzwi ;). Sprawdź, ile taki dojazd trwa, ile jest linii tramwajowych/autobusowych i jak często kursują pojazdy, aby nasz najemca wiedział, że wychodząc na przystanek bez sprawdzania rozkładu, nie będzie musiał czekać dłużej aniżeli 10 minut na przyjazd odpowiedniego autobusu czy tramwaju. Pamiętaj też, że wiele osób, które zaczynają mieszkać w naszych pokojach, pochodzi często z mniejszych miast i miejscowości, a 20-minutowy dojazd do szkoły to nic nadzwyczajnego, ot ich dotychczasowa codzienność.
• Układ i potencjał mieszkania. Jednym z czynników, który należy uwzględnić w poszukiwaniach inwestycji, będzie układ i potencjał danej nieruchomości. Jak wspomniałem wcześniej, wynajmujemy pokoje. To właśnie one powodują, że z zakupu hurtowego(najmu całego mieszkania), robimy sprzedaż detaliczną (wynajmujemy poszczególne pokoje) i osiągamy z tego korzyści finansowe. Musimy więc uruchomić naszą kreatywność lub wykorzystać zdobytą wiedzę, aby ocenić potencjał mieszkania w celu wykreowania i późniejszego zaadaptowania dodatkowych pokoi. Nie jest to proste, ale z czasem dojdziemy do większej wprawy. Mając rozeznanie w możliwościach podziału i aranżacji, podczas przeglądania ofert bardzo szybko uda Ci się wyłapać interesujące mieszkania.
  Czy to znaczy, że im więcej pokoi, tym lepiej? Nie jest to tak jednoznaczne. Na pewno cena czyni cuda, ale zależnie od sytuacji na danym rynku, majętności naszego społeczeństwa czy też Twojego klienta wszystko może się zmieniać dynamicznie. Dziś nie każdy będzie chciał mieszkać w mieszkaniu z ośmioma innymi osobami; bardzo możliwe, że rynek i budżet pozwolą mu wynająć pokój w 4-, 5-osobowym mieszkaniu. Znajdzie się też taka osoba, dla której lokalizacja okaże się motywatorem, a  mieszkanie w 10 osób nie będzie stanowiła problemu. Dużo tu czynników. Nie chcę powiedzieć, że  duże mieszkanie jest złe a małe super, znów trzeba zebrać wszystkie elementy układanki, aby to porównać. Czasami po prostu warto sprawdzić możliwości aranżacji, przyjmując negatywny scenariusz, lub zapytać innego inwestora z danego rynku, co mu się sprawdza
• Dziś inwestuję w różnych budynkach. Mam podnajmy w kamienicach, blokach z wielkiej płyty i nowym budownictwie. Musisz pamiętać, że stan budynku, forma własności oraz sąsiedztwo mogą się okazać przeszkodą w wynajmie mieszkania.
• Media. Ogrzewanie miejskie, ze wspólnej kotłowni w budynku, własne gazowe, własne elektryczne lub – jak niektórzy piszą w ogłoszeniach – hybrydowe. To tylko jeden przykład tego, że media są bardzo ważnym elementem układanki w wynajmie. Każde z nich będzie generować inne koszty dla Twojego najemcy, a także dla Ciebie, potrzebę obsługi technicznej, przeglądy okresowe. Niektórzy lokatorzy mogą być też uprzedzeni do danego rodzaju ogrzewania. Zależne od rodzaju mediów są również formy rozliczeń z danym dostawcą lub właścicielem. Obowiązek rozliczenia mediów finalnie może spaść na Ciebie lub zwiększy opłaty od Twoich najemców.

ODPOWIEDNIE PRZYGOTOWANIE NIERUCHOMOŚCI DO PODNAJMU

Często mieszkanie czy nieruchomość, które chcemy przeznaczyć do wynajmu na pokoje, wymaga od nas odpowiedniego przygotowania. Może to niekiedy oznaczać przeprowadzenie pełnego remontu, niekiedy pomniejszych adaptacji, a czasem po prostu wyposażenia lokum w meble i sprzęty codziennego użytku.

Każde mieszkanie jest inne, będzie więc wymagało innych nakładów pracy. Istnieje jednak kilka kluczowych czynników, które mają znaczący wpływ na każdą inwestycję, a często nie są brane pod uwagę przez inwestorów.

• Czas. Remont mieszkania warto dokładnie planować już na etapie pozyskiwania inwestycji. Tak, aby po odebraniu kluczy od właściciela móc jak najszybciej ruszyć z pracami. W ten sposób skrócisz czas początkowego pustostanu, który może być bolesny dla Twojej kieszeni.
• Zakres remontu. Należy pamiętać, że dostosowując mieszkanie do wynajmu na pokoje, prace, jakie będziemy musieli wykonać, są często zupełnie inne niż te, które wykonywalibyśmy w ramach remontu swojego własnego mieszkania. Działamy w cudzym mieszkaniu, więc często nie ma potrzeby wymiany instalacji elektrycznej, kładzenia nowych podłóg czy wykonania gładzi. Mieszkanie po naszych pracach ma być mieszkaniem bezpiecznym i schludnym, dostosowanym do wynajmu na pokoje i Twojej grupy odbiorców, o komforcie, jakiego oczekują. Jeżeli Twoimi klientami będą młode osoby studiujące i pracujące, to musisz zdać sobie sprawę, że co innego będzie dla nich ważne przy wynajmie pokoju, aniżeli w sytuacji zakupu mieszkania na własność.
• Odpowiednia firma remontowa. Znalezienie dobrej firmy remontowej jest w obecnych czasach na wagę złota J. Co więcej, potrzebujemy ekipy uniwersalnej, ponieważ przy pracach dostosowujących mieszkanie do wynajmu na pokoje, a tym bardziej podnajmu, konieczne jest wykonanie wielu drobnych prac z różnych dziedzin: trzeba umiejętnie postawić ściankę działową, nie raz przenieść instalację wodno-kanalizacyjną, czy dołożyć dodatkowy grzejnik do obecnego systemu ogrzewania. Poza tym firma remontowa musi znać nasze priorytety: jak dużą uwagę należy przyłożyć do odpowiedniego wygłuszenia nowo powstałej ścianki działowej, a jak idealne ma być wyprowadzenie kątów w narożnikach przy równaniu ścian. Staniemy przed dylematem ceny za remont, jakości wykonania i przełożeniem tego na późniejszy odbiór przez najemców i końcowy zysk. Nie bez znaczenia pozostaje też rękojmia, gwarancja czy ubezpieczenie wykonanych prac w stosunku do późniejszych kosztów utrzymania i zarządzania nieruchomością.
• Dostosowanie mieszkania dla naszej grupy docelowej. Można doszukiwać się różnic między pokojami przeznaczonymi dla studentów a tymi, które przygotujesz dla młodych osób pracujących. Dla obu grup ważne jest jednak, aby mieszkanie było w pełni umeblowane, a wynajmowane pokoje – zamykane na klucz. Zwróć uwagę na liczbę łazienek – musi być dostosowana do liczby najemców. Mało kto będzie chciał wynająć pokój z perspektywą stania w porannej kolejce do toalety. Wprowadź optymalne rozwiązania w przestrzeniach wspólnych: wieszaki, półki, szerokość blatu w kuchni. Te niby detale mają tutaj znaczenie. Mało istotne są tylko z pozoru.

REALNE WYLICZANIE RENTOWNOŚCI

 Kiedy podnajem możemy nazwać rentownym lub opłacalnym? Dla każdego rentowność może oznaczać coś innego. Każdy z nas będzie miał inne potrzeby i inne wyobrażenia swoich przyszłych dochodów. „Chciałbym mieć z podnajmu 3000 zł, jeśli więc będę miał trzy mieszkania po 1000 zł dochodu z każdego, to będę zadowolony” – często słyszę wypowiedzi w tym tonie. Nie ma się co dziwić; kiedy jesteśmy na początku drogi, nie analizujemy problemów, które mogłyby zaburzyć naszą idealną wizję, bo po prostu nie mamy świadomości ich występowania. Cel oczywiście warto mieć, aby nie pędzić na oślep, jednak aby być pewnym, że nasze inwestycje są trafione, należy rozważyć wiele aspektów każdej kolejnej nieruchomości z osobna i tutaj czasami brakuje szerszego spojrzenia. O czym często zapominają adepci podnajmu?

• Koszty początkowe. Znajdujesz mieszkanie do podnajmu, podpisujesz umowę i zaczynasz działać. Szukasz ekipy, która wykona remont, przygotowujesz mieszkanie, zaczynasz ogłaszać. Po jakimś czasie znajdujesz najemców i wynajmujesz. Ile może trwać taki proces? To zależy, czy masz ekipę remontową, która czeka w „blokach startowych” na Twój sygnał, czy wiesz, jak powinno być przygotowane mieszkanie, jak skutecznie ogłaszać i „sprzedawać” pokoje oraz jak oszacować czas samego wynajmu. Bez wiedzy i możliwości szybkiego przeprowadzenia tych czynności może to trwać kilka miesięcy. Te kilka miesięcy może stanowić potężny koszt, który należy wziąć pod uwagę. Przykładowo: 2000 zł czynszu do właściciela, 700 zł do administracji i za media, które będziesz musiał opłacać, jeszcze nie zarabiając, przez trzy miesiące może się uzbierać do kwoty 9000 zł. To są bardzo duże koszty, które realnie mogą zmniejszać Twój ostateczny zysk. Jeżeli chcesz działać w podnajmie, zacznij już dziś się organizować przed pozyskaniem mieszkania i rozmawiaj otwarcie z właścicielem o tych sprawach, aby opłaty nie zamordowały Twojej wymarzonej inwestycji.
• Koszt niższego najmu. Kiedy jest najlepszy czas na podnajem? To pytanie pojawia się bardzo często. Mieszkanie do podnajmu można pozyskiwać w każdym czasie, aczkolwiek trzeba wziąć pod uwagę, że jeżeli nastawiamy się na wynajem pokoi młodym osobom studiującym i pracującym, najwyższe ceny osiągniemy w letnim sezonie najmu. W pozostałym czasie może się okazać, że będziemy musieli obniżyć stawki najmu, a samo zapełnianie mieszkania będzie trwać dłużej i będzie bardziej uciążliwe. To jest realna strata, którą warto zawrzeć w obliczeniach, mimo że nie każdy chce ją widzieć…
• Pustostany. Puste pokoje to potężne straty. Czy pustostany występują? Tutaj wiele zależy od Ciebie, od tego, jak zarządzasz i jakie umowy podpisujesz. Zastanów się, czy w Twojej kalkulacji powinna się znaleźć taka pozycja i kiedy taka sytuacja może wystąpić. Może na początku najmu, może w sezonie przy wymianie najemców? Sztuką jest minimalizowanie pustostanów – i to faktycznie da się robić. Niemniej jednak w trakcie kalkulacji warto o tym pomyśleć.
• Inwestycja w obcym środku trwałym. Wielu właścicieli przygotowało dla mnie mieszkania do wynajmu lub pomogło mi w ich dostosowaniu. Nie jest to jednak standard. Na pierwszych spotkaniach z właścicielem większość osób skupia się na tym, aby w jak najlepszy sposób zaprezentować swoje usługi, zamiast na potrzebach i wymaganiach. Nasze umiejętności negocjacyjne są jak mięśnie, rosną lub wzmacniają się wraz z kolejnymi powtórzeniami, ale nawet super zdolności interpersonalne nie są gwarancją szczęścia i sukcesu w tej materii. Czasami po prostu musimy zainwestować swoje pieniądze w nieruchomość, która nie jest naszą własnością. Zanim zaczniemy odcinać kupony w postaci zysku, musimy te pieniądze odzyskać na przestrzeni naszej umowy. Inaczej też będziemy rozliczać koszty, nie wszystkie da się od ręki odliczyć od podatku. Warto to zagadnienie zgłębić i dobrze zaplanować działania.
• Sposoby rozliczenia najemców. Już na wstępie musisz wiedzieć, jak będziesz rozliczał najemców. Sposoby są różne. Liczniki, ryczałt, zaliczki, połączenie kilku opcji. Jeśli nie ustalisz tego na etapie kalkulacji i nie wykonasz odpowiednich wyliczeń, szybko może się okazać, że przyjęty przez Ciebie sposób generuje dodatkowe obciążenie lub nie odpowiada Twoim najemcom ze względu na powstające niedopłaty.
• Ceny pokoi. To pierwsze wartości, które powinny być Ci znane, zanim podpiszesz umowę. Niezbędne są także do wykonania kalkulacji. Niestety wiele osób ma tendencję do zbyt optymistycznego szacowania, porównuje cenę swojego mieszkania do cen innych mieszkań ogłaszanych na portalach internetowych. Mimo że jestem optymistą, w takich kwestiach staję się zwolennikiem zasady, że lepiej zostać miło zaskoczonym niż się gorzko rozczarować. Polecam tu podejście bardziej realistyczne. Jest wiele czynników, które mogą spowodować, że na tym samym osiedlu, na tej samej ulicy i w tym samym bloku ceny pokoi będą diametralnie różne. Od czego to może zależeć? Od lokalizacji, od wielkości pokoi, liczby łazienek, wyposażenia, standardu, grupy docelowej i Twoich umiejętności sprzedażowych.
• Przywrócenie do stanu pierwotnego. Ten warunek pojawia się w części umów z właścicielami. Przystosowując mieszkanie pod nasze potrzeby, wykonujemy prace, które właściciel może ze swojej perspektywy uznać za zbędne. Wtedy też może zażądać, aby w umowie znalazł się zapis o przywróceniu lokalu do stanu pierwotnego. Czy właściciele zawsze tego oczekują na koniec najmu? Nie, często nie mają takiej potrzeby. Mimo wszystko jednak już na początku najmu warto oszacować koszty takich prac i ująć je w kalkulacji swojego podnajmu.
• Koszt pieniądza. Jeżeli inwestujesz w podnajem własne pieniądze, to tym samym nie inwestujesz ich w innych miejscach. Czy liczysz koszt pieniądza w czasie? Tak. Warto pomyśleć o utraconych korzyściach.

Te i inne czynniki będą odgrywały ogromną rolę przy wyliczaniu realnego współczynnika opłacalności. Warto się do tego dobrze przygotować, aby faktycznie zarabiać.

ZASTOSOWANIE ODPOWIEDNICH UMÓW

Cała działalność związana z podnajmem opiera się na podpisanych umowach – zarówno tych z właścicielem, jak i z najemcami. Dlatego bardzo ważne są zapisy w umowach. Każda z umów musi chronić obie strony transakcji, zapisy muszą być precyzyjne i jednocześnie zrozumiałe, tak aby nie zniechęcały do podpisania.

W umowie z właścicielem koniecznie zwróć uwagę na zapisy regulujące:

• zgodę na dalszy podnajem mieszkania – pomijając nawet wymogi formalne, bycie transparentnym to podstawa długoterminowego zaufania, a co za tym idzie, bezproblemowego i dochodowego podnajmu;
• zabezpieczenia wysokości czynszu, zarówno pod kątem czasowym, jak i podatkowym;
• możliwości zaadaptowania mieszkania pod Twoje potrzeby;
• możliwości rozwiązania umowy;
• Twoje zobowiązania oraz obowiązki właściciela, np. w kontekście rozwiązywania problemów technicznych

Pamiętaj, że zapisy w umowie z właścicielem są fundamentem, który zapewni stabilność Twoich działań w trakcie pełnego czasu najmu. Oprócz dokumentów, które podpiszesz, ważna jest również relacja, jaką nawiążesz z właścicielem. Zdarzyło mi się niejednokrotnie nie przyjąć mieszkania w podnajem ze względu na „trudną” z mojej perspektywy komunikację. Ostatnie wydarzenia związane z epidemią koronawirusa tym jaśniej pokazały, że nawet mając ustaloną stałą wysokość czynszu, w przypadku problemów Twoich inwestycji, jeśli masz dobre relacje z właścicielem, łatwiej będzie Ci wypracować korzystne rozwiązania – bez zbędnych sporów i w pełnym wzajemnym zrozumieniu. Napisałem na ten temat artykuł, zachęcam Cię do przeczytania go. Znajdziesz w nim rady, które mogą się przydać na co dzień, nie tylko w czasach epidemii – link.

Umowy z najemcami to drugi dokument, który przed rozpoczęciem swojej podnajmowej działalności powinieneś starannie dopracować. Wiele osób stara się maksymalnie skracać takie umowy, argumentując to tym, że młode osoby boją się podpisywać długie, często dla nich niezrozumiałe dokumenty najmu. Osobiście stosuję 7-stronicową umowę z regulaminem. Zawiera ona bardzo dużo zapisów, ale każdy z nich jest sprawdzony i umiem go wytłumaczyć potencjalnemu najemcy. Jest to też efekt doświadczeń – moich i innych wynajmujących w podobny sposób swoje pokoje. Konstruując umowę z najemcą, skup się na punktach regulujących:

• wysokość opłat za mieszkanie wraz z terminowością wpłat,
• okres umowy i ewentualne sposoby jej rozwiązania,
• obowiązki najemcy, takich jak dbanie o lokal czy zasady korzystania z mieszkania,
• Twoje obowiązki jako wynajmującego, aby lokatorzy mieli pewność, że zależy Ci na ich komforcie mieszkania oraz aby wiedzieli, czego mogą od Ciebie oczekiwać.

Jeżeli dopiero rozpoczynasz przygodę z podnajmem, skorzystaj ze sprawdzonych wzorów stworzonych przez profesjonalistów. Mam tu na myśli nie tylko prawnika, ale też innych inwestorów. Pamiętaj, że podnajem jest inwestycją długoterminową. Nawet małe niedopatrzenia na przestrzeni kilku lat mogą Cię bardzo dużo kosztować – zarówno pieniędzy, jak i nerwów.

SKUTECZNY WYNAJEM POKOI

Jeżeli odpowiednio przygotujesz mieszkanie i pokoje do najmu, to teoretycznie pokoje powinny wynajmować się same. Nie sztuką jest jednak po prostu wynająć pokoje. Sztuką jest wynająć pokoje, omijając ryzyko wystąpienia pustostanów, wynająć je odpowiednim najemcom oraz w odpowiednio wysokiej cenie, która ma kluczowe znaczenie dla rentowności mieszkania. Na efektywność wynajmu pokoi ma wpływ wiele detali, które sumują się na wynik. Krótko mówiąc: im więcej szczegółów weźmiesz pod uwagę, tym większą masz gwarancję skutecznego wynajmu pokoi we właściwych cenach.

• Odpowiedni czas, w którym prowadzisz wynajem pokoi. Kiedyś uważało się, że sezon najmu studenckiego przypada na wrzesień. Obecnie obserwujemy, że najintensywniejszy czas najmu rozpoczyna się już z końcem lipca. Chcąc umiejętnie wytyczyć start wynajmu pokoi, zacznij śledzić m.in. komunikaty z uczelni o wynikach rekrutacji na studia. Młode osoby, które zostały przyjęte, dowożąc do dziekanatów odpowiednie dokumenty, chcą jeszcze tego samego dnia znaleźć dla siebie pokój na nadchodzący rok akademicki.
• Kanały i portale informacyjne, na których umieszczasz ogłoszenia. Czasy wywieszania karteczek o pokojach do wynajęcia na tablicach informacyjnych dawno już minęły, choć nie chcę przez to powiedzieć, że ten sposób jest całkowicie nieskuteczny. Myślę jednak, że zgodzisz się ze mną, że młode osoby szukają dla siebie pokoi w ogłoszeniach w Internecie. W zależności od miasta, studenci i osoby szukające pokoi mogą mieć swoje upodobania. Sprawdź, co najlepiej działa w Twoim rejonie. Coraz większą popularność zdobywają również grupy ogłoszeniowe na portalach społecznościowych – warto im się przyjrzeć.
• Treść ogłoszenia oraz zdjęcia. Postaraj się, aby Twoje ogłoszenia zawierały wszystkie niezbędne informacje dotyczące wynajmowanego pokoju. Nie mam tu na myśli „opasłych” opisów na temat liczby sztućców, ale treści i informacje, których realnie potrzebuje potencjalny najemca. Ogłoszenie musi być sformułowane w sposób zwięzły i przyjazny, gdyż wiele osób nie czyta dokładnie. Kupujemy oczami, dlatego ogromne znaczenie mają również zdjęcia. Atrakcyjne fotografie pozwolą wyróżnić Twoje ogłoszenie na tle innych, dostępnych na danym portalu. Przygotowując mieszkanie do najmu, możesz skorzystać z usług profesjonalnego fotografa. Pamiętaj jednak, że na tym polu również można przedobrzyć.
• Częstotliwość i pora umieszczania ogłoszeń. Zajmując się najmem pokoi, po pewnym czasie zauważysz, że w poszczególnych godzinach liczba wejść na dane ogłoszenie jest wyższa, a w innych znikoma. Niezwykle ważna jest również częstotliwość umieszczania ogłoszeń. Istotne jest, aby Twoje ogłoszenia były widoczne. Niestety, jeżeli informacja o możliwości wynajęcia pokoju u Ciebie pojawia się dopiero na trzydziestej stronie w portalu, to prawdopodobieństwo, że ktokolwiek do tego ogłoszenia dotrze, jest bardzo małe.
• Umiejętne odpowiadanie na ogłoszenie i prowadzenie rozmowy przez telefon. Wystawiając ogłoszenie, musisz być dostępny dla osób, które będą zainteresowane wynajęciem pokoju. Regularnie odpowiadaj na wiadomości oraz odbieraj telefon. Niestety, jeżeli oddzwaniasz po godzinie na nieodebrane połączenie, to osoba, z którą rozmawiasz, często już nie pamięta Twojego ogłoszenia. Rozmawiając przez telefon, musisz mieć pozytywne nastawienie do współrozmówcy. Pokieruj rozmową tak, aby zachęcić potencjalnego najemcę do wizyty w mieszkaniu i obejrzenia pokoju. Czasami nie wystarczy powiedzieć, że pokój jest jeszcze dostępny; niekiedy musisz się bardziej zaangażować i zadać odpowiednie pytania, aby pomóc osobie zainteresowanej w podjęciu decyzji.
• Przygotowanie mieszkania do prezentacji pokoi. Mieszkanie, które chcesz wynająć, musi być zadbane. Obecnie lokatorzy zwracają dużą uwagę na standard lokum oraz panujący w nim ład i porządek. Jeżeli osoby, które umówiły się na spotkanie, w przedpokoju potykają się o worki ze śmieciami, to niestety będą miały złe pierwsze wrażenie. Staram się, aby mieszkania, które znajdują się pod moją opieką, były zadbane przez cały rok.
• Prezentacja mieszkania i pokoi. Spotkanie, na którym prezentujesz pokoje i części wspólne, jest kluczowe dla podpisania umowy najmu. Umiejętnie pokieruj całym spotkaniem; miej świadomość, że to pierwsza, najlepsza, a często jedyna okazja aby zamknąć sprzedaż. Potencjalnym lokatorom nie należy obiecywać złotych gór, ale podkreślenie atutów mieszkania jest jak najbardziej wskazane.

Wynajmując poszczególne pokoje, pamiętaj, że nie tylko cena najmu jest ważna. Zwróć uwagę, komu wynajmujesz pokój. Najlepiej sprawdza się zgrana grupa współlokatorów. Bezproblemowi lokatorzy pozwolą Ci rozwijać działalność, ponieważ zamiast skupiać się na rozwiązywaniu ich problemów lokatorskich, będziesz mógł poświęcić ten czas na szukanie nowych inwestycji.

PODNAJEM – MĄDRE ZARZĄDZANIE

Lokal został wynajęty od właściciela, dostosowałeś go już do swoich potrzeb, znalazłeś najemców na pokoje. Teraz do Twoich obowiązków należy opieka nad powierzonym Ci mieszkaniem, czyli zarządzanie. Przez cały okres trwania umowy powinieneś w jednakowym stopniu interesować się lokalem. Osobiście i regularnie, jeżeli nie ma dodatkowych zgłoszeń, odwiedzam mieszkania co miesiąc. Nawet jeżeli wszyscy lokatorzy zamieszkują wynajęte przez siebie pokoje i nie zgłaszają żadnych uwag, warto wiedzieć, co w mieszkaniu się dzieje. Zdarza się, że najemcy nie zgłaszają np. niektórych problemów technicznych typu cieknąca spłuczka. Awaria z pozoru błaha, ale w dłuższym czasie może powodować duże szkody wynikające m.in. z nadmiernego zużycia wody.

Utrzymanie relacji z najemcami i dbanie o standard mieszkania jest ważne przez cały rok. Dzięki temu gdy nadejdzie sezon najmu, część najemców przedłuży z Tobą umowy, a jeżeli będziesz zmuszony szukać nowych lokatorów, mieszkanie będzie gotowe do prezentacji – czyste, zadbane, bez usterek. Nie wszyscy właściciele i zarządcy decydują się na regularne wizyty w mieszkaniach; wiele osób takie wizyty może uznawać wręcz za nadgorliwość lub za kontrowersyjny pomysł i argumentuje to niepotrzebnym zakłócaniem spokoju najemców i wprowadzaniem ich w zakłopotanie. Jednak robiąc to umiejętnie i w porozumieniu z lokatorami, zobaczysz odwrotne efekty.

Po podpisaniu z właścicielem umowy podnajmu, w trakcie sprawowania opieki nad mieszkaniem, nie zapominaj, że mimo wszystko w dalszym ciągu jesteś najemcą. Wielu inwestorów, chcąc dbać o dobre relacje z właścicielem, wszelkie problemy z mieszkaniem bierze na swoje barki. Jak najbardziej należy tak postępować m.in. w przypadku problemów z lokatorami, ponieważ to my dbamy o ich dobór i weryfikację. Jeżeli jednak w mieszkaniu dochodzi do awarii, mimo że dbamy o nie jak o swoje, to zawsze należy rozważyć, czy musimy w pełni samodzielnie ponosić za nie koszty. Każda sytuacja powinna być rozpatrywana indywidualnie, w zależności od naszych wcześniejszych ustaleń z właścicielem. W przypadku problemów należy jednak pamiętać o zapisach Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, która jasno reguluje obowiązki zarówno najemców, jak i właścicieli. W sytuacjach spornych szukaj rozwiązań: jeżeli masz taką możliwość, zaproponuj pomoc swojego technika i organizację całej naprawy. Właściciele często będą chcieli pomóc, ale nie mają czasu lub głowy do samodzielnego załatwienia sprawy. Czasem warto też podzielić się kosztami lub zaproponować, że wykonasz całą naprawę samodzielnie, a koszty rozliczysz z właścicielem w czynszu.

Zarządzanie wynajętym mieszkaniem to praca przez cały okres najmu. Tutaj często staniesz przed dylematem, czy warto danym kosztem obciążyć najemcę, czy lepiej naprawić coś samodzielnie. Będziesz rozstrzygał spory lokatorów lub po prostu będziesz je ignorował. Twoje decyzje i ich konsekwencje zaważą na końcowej rentowności całej inwestycji. Nie wszystko jest tylko czarne lub tylko białe J.

Przedstawiłem powyżej 6 punktów, na które powinieneś zwrócić szczególną uwagę, jeśli chcesz pozyskać i prowadzić dobrze działający biznes oparty na podnajmie. Tak naprawdę każdy z tych punktów jest jednakowo ważny; mogłoby być też ich znacznie więcej, lecz trudno streścić wszystko w jednym wpisie. Skupiłem się więc przede wszystkim na tym, jak inwestowanie w podnajem rozwijało się na przestrzeni lat. Kiedy zaczynałem swoją działalność, podnajem był nowym produktem na rynku. Umawiając się na spotkania z właścicielami nieruchomości, przedstawiałem im usługę, z którą wcześniej nie mieli styczności. To wspólnie z nimi wypracowałem pewne schematy działania i zapisy w umowach. Obecnie, mimo iż rynek podnajmu nadal jest otwarty na nowe osoby, trudno nań wejść bez odpowiedniego przygotowania. Profesjonalizm i ciągłe doskonalenie w tym fachu to dwie rzeczy, dzięki którym jedni na nim zarabiają, a inni po prostu go „robią”. Niech to będzie coś, co wyróżni Cię wśród konkurencji.

Chcesz otrzymywać powiadomienia o kolejnych artykułach i materiałach? Zapisz się do newslettera.