6 najczęstszych obaw właścicieli przed podnajmem

Większość osób rozpoczynających przygodę z podnajmem ma problemy z przekonaniem właściciela do podpisania umowy najmu. Mimo że podnajem istnieje na polskim rynku od kilku lat, wielu właścicieli lokali dotąd o nim nie słyszało lub kojarzą go z czymś, czego należy zakazać. Nie wiedzą, czego mogą się spodziewać, a oddanie kluczy do mieszkania obcej osobie na kilka lat budzi w nich sporo obaw. Odbyłem już wiele spotkań z właścicielami i zauważyłem, że obawy te są często do siebie zbliżone. Najczęściej wymienianymi są: utrata kontroli nad mieszkaniem, lęk, że najemcy będą przeszkadzać sąsiadom, co się stanie, jeżeli najemca nie będzie chciał się wyprowadzić. Wielu właścicieli przeraża również kwestia remontu i adaptacji oraz załatwianie wszelkich formalności, które poprzedzają przekazanie kluczy. Poniżej omówiłem wspomniane obawy i postarałem się je rozwiać na tyle, żeby z czasem z obaw przerodziły się wręcz w plusy oddania mieszkania w podnajem.

OBAWA nr 1 – UTRATA KONTROLI NAD MIESZKANIEM

Właściciel mieszkania, które chcemy wynająć na okres kilku lat, mając w perspektywie oddanie nam kluczy, obawia się utraty ogólnie przyjętej kontroli nad lokalem. Warto mu uświadomić, że przejmując mieszkanie, nie zamykamy przed nim drzwi „na cztery spusty”, i dopytać go, czego tak naprawdę się obawia. Główne obawy właściciela zwykle dotyczą:

• braku możliwości wejścia do mieszkania przez kolejne kilka lat,
• zmian w mieszkaniu, na które nie wyraził zgody,
• brak wykonywanych na bieżąco przeglądów (kominiarskiego, instalacji gazowej czy elektrycznej).

Dla nas jest to oczywiste, że obawy te są bezpodstawne. Wszelkie obawy warto jednak dokładnie przedyskutować, aby wiedział, czego może się spodziewać po najemcach i podnajemcach. O braku możliwości odwiedzenia mieszkania mówi większość właścicieli; oznacza to, że w praktyce jest to dla nich bardzo ważne. Czerpiąc z własnych doświadczeń, zawieram w umowie zapis, zgodnie z którym właściciel może przyjść i zobaczyć mieszkanie. Warto oczywiście ten zapis doprecyzować – ważne, aby taka wizyta zawsze odbywała się w naszej obecności, ponieważ podnajemcy nas znają, zaś właściciel jest dla nich zupełnie obcą osobą. Można również określić w umowie częstotliwość takich wizyt lub wyprzedzenie, z jakim powinny być umawiane. W rzeczywistości jeżeli będziemy prawidłowo opiekować się mieszkaniem, większość właścicieli do mieszkania przyjdzie tylko raz, na początku, aby zobaczyć efekty naszych przygotowań do najmu.

Pewna właścicielka na początku naszej współpracy, zastrzegła, że raz w miesiącu zawsze odwiedza mieszkanie w celu przekazania naliczenia i faktury. Nie ukrywam, że wizja tych wizyt nie do końca była mi na rękę. Na szczęście jak zwykle pomogła rozmowa – okazało się, że pani nie jest zainteresowana stanem mieszkania, lecz chce mieć pewność, że otrzymamy fakturę. Dziś zostawia nam faktury w skrzynce na listy, a my zawsze przez SMS potwierdzamy ich odbiór.

OBAWA nr 2 – REMONT

Prace remontowe to kolejna obawa najczęściej podawana przez właścicieli jako argument przeciwko nawiązaniu współpracy z nami. Na tym tle często dochodzi do drobnych nieporozumień – właściciel obawia się, że dokonamy w mieszkaniu zmian bez jego wiedzy i zgody. Na informacje o chęci dokonania przez nas zmian często reaguje bardzo impulsywnie. Dlatego rozmowie na ten temat poświęcam zawsze więcej czasu. Dobrym sposobem jest proste przypomnienie, że właściciel cały czas pozostaje właścicielem mieszkania, a my nie chcemy zrobić w mieszkaniu nic bez jego zgody. Wiele kontrowersji i oporów budzą u właścicieli przeróbki i adaptacje, w tym podział pokoi. Jak wspomniałem wcześniej, warto, a nawet należy o wszystkich zmianach czy podziałach poinformować właściciela. Dzięki temu zyskamy jego zaufanie, a współpraca będzie przebiegać płynnie. Jeżeli właściciel ma obawy związane z remontem, należy dokładnie uzgodnić zakres prac, a następnie umieścić go w umowie lub w załączniku do umowy. Da to gwarancję obu stronom – właściciel poczuje się spokojniej, a my będziemy mieć pewność, że nikt nie zarzuci nam, iż dokonujemy zmian w mieszkaniu bez jego wiedzy i zgody.

Jak jednak przekonać właściciela do samego remontu czy też adaptacji mieszkania pod nasze potrzeby? Jest to o tyle trudne, że coraz więcej mieszkań dostępnych na rynku jest w bardzo dobrym stanie technicznym, wręcz gotowych do zamieszkania. Żeby właściciel wyraził zgodę na zmiany, musi zrozumieć, dlaczego są one dla nas tak istotne.

• Przypomnij, że mieszkanie będzie przez ciebie wynajmowane na pokoje. Nie ukrywaj tego, że dodatkowy pokój to dodatkowy zysk. Oznacza to, że dzięki adaptacjom będziesz mógł spełnić oczekiwania finansowe właściciela.
• Dokładnie wytłumacz, w jaki sposób dokonujesz podziału. Warto poszerzyć swoją wiedzę techniczną w tym zakresie – jeżeli dopiero zaczynasz przygodę z remontami, umów się na spotkanie z ekipą remontową, dopytaj o szczegóły, stosowane materiały, ingerencję w elementy stałe (np. podłogę).
• Nie krytykuj obecnego stanu mieszkania. Może się okazać, że właściciel jest bardzo mocno przywiązany do niektórych elementów wyposażenia. Warto zapytać o takie szczegóły i zaoferować się, że zwrócisz na nie szczególną uwagę i np. stawiając nową ściankę w pokoju, odpowiednio zabezpieczysz odświeżony parkiet.
• Podkreśl, że wykonując dane prace w mieszkaniu, podniesiesz jego standard i wartość.
• Ustalając zakres prac remontowych, możesz negocjować warunki, stosując również zasadę „coś za coś”. Jeśli właściciel zgodzi się na twoje propozycje adaptacji, możesz odświeżyć pozostałą część mieszkania. Zanim jednak zaczniesz negocjować, zrób dokładną kalkulację, aby wiedzieć, na ile możesz sobie pozwolić.
• Właścicielowi trudno jest niekiedy wyobrazić sobie zmiany, jakich chcesz dokonać w mieszkaniu. Jeżeli możesz, pokaż zdjęcia z innych swoich realizacji, zaproś do gotowego już mieszkania. Właściciele zwykle nie korzystają z takiego zaproszenia, lecz nasza chęć pokazania gotowych już inwestycji powoduje, że mają do nas większe zaufanie.

W Krakowie wiele atrakcyjnych mieszkań znajduje w kamienicach ,które ze względu na zabytkowy charakter miasta, objęte są dodatkową ochroną. Podczas jednej z ostatnich rozmów dowiedziałem się, że właściciel do tej pory nie zgadzał się na podział pokoi ze względu na zabytkową sztukaterię, która znajdowała się przy suficie. Szczerze mówiąc, sam początkowo nie zwróciłem na nią uwagi, rozmowa na ten temat rozpoczęła się przypadkowo, przy okazji pomiarów pokoju. Wysłuchawszy obaw właściciela, wspólnie ustaliliśmy, w jaki sposób dokonać podziału, zabezpieczając jednocześnie sztukaterię. W efekcie pozyskałem mieszkanie w ścisłym centrum miasta, z idealnym podziałem pokoi.

Antresola w pokoju, w którym wykonywaliśmy ścianę działową, uwzględniając przy tym zabezpieczenie sztukaterii. Sztukateria przy suficie to nie problem, wystarczy trochę precyzji przy podziale.

OBAWA nr 3 – PRZEGLĄDY OKRESOWE

Niektórzy właściciele boją się, że my lub nasi lokatorzy nie będziemy wpuszczać pracowników administracji na okresowe przeglądy. Podczas rozmów przy pozyskiwaniu mieszkania niejednokrotnie słyszę od właścicieli, że w obawie przed taką sytuacją sami przyjeżdżają do mieszkania, aby dopilnować przeglądu i mieć pewność, że się odbył. Wytłumacz właścicielowi, że bardzo zależy ci na regularnych przeglądach – dbasz przecież w ten sposób o bezpieczeństwo swoich lokatorów. Warto wspomnieć o zasadach, jakimi się kierujesz przy tego typu przeglądach – czy przyjeżdżasz osobiście, czy pilnujesz, aby lokatorzy wpuścili techników. Dodatkowo możesz również skanować protokoły po przeglądzie i wysyłać je bezpośrednio do właściciela. Przedstawiając właścicielowi sposób radzenia sobie w takiej sytuacji, pokazujesz, że traktujesz tę sprawę poważnie. To istotne, aby właściciel zrozumiał, że przeglądy są dla ciebie tak samo ważne jak dla niego.

Dzięki obietnicy pilnowania przeglądów kominiarskich pozyskałem kiedyś jedno bardzo fajne mieszkanie – pozostaje ono pod moją opieką już od kilku lat. Właścicielka mieszka na stałe kilkaset kilometrów od Krakowa, w ogóle nie ma potrzeby bywania w mieście. Mimo to regularnie, raz w roku, przyjeżdżała do mieszkania, aby wpuścić kominiarza, ponieważ bała się, że lokatorzy nie dopilnują przeglądu. Prosty zapis w umowie na ten temat pozwolił mi zrealizować bardzo rentowną inwestycję.

OBAWA nr 4 – RELACJE Z SĄSIADAMI

Szukając mieszkania do podnajmu, na pewno spotkamy właścicieli, którzy obawiają się relacji z sąsiadami. Są to głównie osoby, które mieszkały w danym mieszkaniu i bardzo dobrze znają ludzi w bezpośredniej okolicy lub mieli już przygody z najemcami zakłócającymi spokój sąsiadów. Obawa ta jest jak najbardziej zrozumiała, ponieważ właściciele nie znają dobrze osób, które będą przebywać w ich mieszkaniu. Istnieje kilka sposobów na rozwianie ich obaw.

• Przedstaw właścicielowi charakter swojego najemcy; poinformuj, w jaki sposób taką osobę weryfikujesz. Podkreśl, że w trosce o komfort wszystkich współlokatorów dbasz o odpowiedni dobór najemców.
• Ponieważ każdy pokój jest wynajmowany indywidualnie, lokatorzy się nie znają – każdy z nich ma inny tryb dnia, o innej porze wstaje i kładzie się spać, przez co ważne są dla nich cisza i spokój – dzięki temu wzajemnie się pilnują.
• Aby pokazać, że traktujesz sprawę poważnie, poinformuj właściciela, że możesz w umowie możesz zawrzeć zapis, iż w wypadku zakłócania ciszy nocnej i porządku domowego, po wcześniejszych upomnieniach, ma on prawo rozwiązać z tobą umowę.
• Poinformuj właściciela, że rozpoczynając najem, będziesz chciał zgłosić wszystkich najemców do administracji – tak aby naliczenie czynszowe za wodę czy śmieci było wystawiane na odpowiednią liczbę osób. Tak naprawdę sąsiedzi najczęściej nie skarżą się na hałas, lecz właśnie na niezgłaszanie liczby osób do administracji – nikt nie chce płacić za nadmierne zużycie wody czy dodatkowy wywóz śmieci za kogoś.

Właściciel musi zrozumieć, że tobie również bardzo zależy na poprawnych relacjach z sąsiadami. W swojej pracy chcesz się przecież skupić na rozwijaniu działalności i podejmowaniu współpracy z kolejnymi właścicielami, a nie na użeraniu się z lokatorami, którzy zakłócają ciszę nocną.

Oczywiście zdarzyło się kilkukrotnie, że nasi lokatorzy dali się we znaki sąsiadom. Dlatego w rozmowach z właścicielami zawsze podkreślam, że staram się, aby te relacje były jak najlepsze. Nie obiecuję jednak gruszek na wierzbie. Czymś, co jednak uspokaja nowych właścicieli, jest fakt, że znam i takich, którzy z naszymi lokatorami mieszkają „po sąsiedzku” i nikomu krzywda się nie dzieje.

Jeżeli lokatorzy urządzili imprezę życia, to największą kara dla nich jest konieczność przeproszenia – najlepiej osobiście, ale ostatecznie na wywieszenie kartki też się zgadzam.

OBAWA nr 5 – PROBLEMATYCZNY LOKATOR

W rozmowach pomiędzy właścicielami mieszkań niejednokrotnie przewija się temat niechcianego lokatora – wielu z nich obawia się najemców, którzy nie zechcą wyprowadzić się z mieszkania, nie będą płacić, pojawi się konieczność eksmisji itp. Lęk ten pogłębia dodatkowo fakt, o którym wspomniałem wcześniej: to nie właściciel bezpośrednio dobiera lokatorów do mieszkania. Niechcianego lokatora obawiają się również osoby zajmujące się podnajmem. Aby uspokoić właściciela, a niejednokrotnie nas samych, przytoczmy w rozmowie kilka argumentów rozwiewających te obawy.

• W relacji z właścicielem to my jesteśmy najemcą. Nie musi się zatem obawiać o brak płatności ze strony naszych lokatorów – my jesteśmy podmiotem, który odpowiada za wszystkie zobowiązania. Płacimy nawet wtedy, gdy sami napotykamy trudności z windykowaniem należności od naszych lokatorów.
• Mieszkanie ostatecznie wynajmujemy na pokoje, nie zaś w całości jednej osobie. Warto wytłumaczyć tę różnicę właścicielowi. Lokator nie może więc zamknąć się w mieszkaniu – przez cały czas mamy dostęp do części wspólnych.
• Przypomnij właścicielowi, kim są najemcy: to głównie młode osoby, które raczej unikają problemów. Z doświadczenia wiem, że lokatorzy prędzej uciekną i zostawią umowę i klucze na łóżku, niż będą mieszkać, nie opłacając czynszu.
• Na wszelki wypadek warto przedstawić sposób postępowania w sytuacjach, gdyby jednak doszło do przebywania w mieszkaniu niechcianego lokatora. W ten sposób pokażemy właścicielowi, że znamy się na rzeczy (np. współpracujemy z kancelarią prawną), i zmniejszymy jego niepokój.

OBAWA nr 6 – FORMALNOŚCI

Właściciele decydujący się na współpracę często mają obawy czysto formalne – dotyczące umowy, płatności oraz rachunków za media. Ponieważ jest to często ostatni etap negocjacji, również warto go szczegółowo omówić, aby trud włożony w przedstawienie samej idei podnajmu, ustalenie zakresu ewentualnych prac adaptacyjnych itp. nie poszedł na marne. Pamiętaj, że warto aby wszelkie formalności typu umowa, uzgodnienie zakresu remontu czy protokół zdawczo-odbiorczy zawierać na swoich wzorach dokumentów. Po pierwsze, pokażesz właścicielowi, że jesteś przygotowany i ułatwiasz cały ten skomplikowany proces; po drugie, tobie również będzie łatwiej kontrolować ewentualne zmiany w zapisach umowy. Jeżeli korzystasz z gotowego wzorca umowy, który skonstruował dla ciebie np. radca prawny, jest ważne, abyś nie tylko rozumiał zapisy w nim zawarte, lecz także potrafił je umiejętnie wytłumaczyć. Właściciel ma prawo dopytywać o szczegóły i uzgadniać z tobą niektóre punkty; nie możesz być zamknięty na zmiany, pamiętaj jednak, aby pozostawić w umowie najważniejsze dla ciebie zapisy. Kwestią, która budzi spore obawy właściciela i wymaga dodatkowych ustaleń, jest płatność za media. Wielu właścicieli, wynajmując uprzednio lokal, samodzielnie płaciło rachunki, zaś lokatorzy przelewali im jedynie wskazaną kwotę. Podczas spotkań zauważyłem, że właściciele często boją się zbyt wysokiego zużycia mediów, które nie zostanie opłacone przez najemców, a właściciel zostanie z zadłużeniem. W takim przypadku warto zaoferować przepisanie liczników na siebie. Dlaczego?

• Właściciel nie musi się martwić opłatami, ponieważ rachunki są przepisane na nas i to do nas przychodzą faktury. Po przepisaniu rachunków nie ma możliwości, aby ewentualne zadłużenie pojawiło się na koncie właściciela.
• Dzięki terminowo przysyłanym fakturom mamy bieżącą kontrolę nad zużyciem mediów i jasny obraz sytuacji w mieszkaniu. Warto ten argument przedstawić właścicielowi: niech wie, że rzeczywiście interesujemy się tym, co dzieje się w mieszkaniu.
• Możemy swobodnie ustalić taryfy i warunki umowy z dostawcą.
• Sam proces przepisania mediów bierzemy zawsze na siebie – dzięki odpowiedniemu protokołowi zdawczo-odbiorczemu możemy zrobić to samodzielnie, bez angażowania właściciela w wizyty u dostawców. Oczywiście po zakończeniu umowy najmu właściciel powinien przepisać liczniki z powrotem na siebie, co warto potem zweryfikować

Na spotkanie, na którym mamy podpisać umowę, zawsze chodzę z zestawem wydrukowanych dokumentów. Mam wtedy pewność, że wynegocjowane przeze mnie zapisy są zawarte w umowie. Niestety pewnego razu zostawiłem teczkę w biurze. Właściciel przyniósł swoje druki – jak się okazało, była to ta sama umowa, ale ze zmienioną czcionką i formatowaniem. Przed podpisaniem dokumentów musiałem dokładnie wszystko sprawdzić – niestety zamiast miłej atmosfery, która zazwyczaj panuje przy podpisywaniu umowy, były nerwy i spoglądanie na zegarek, ponieważ spotkanie znacznie się przeciągnęło. Na szczęście współpraca z tym właścicielem przebiega bez zarzutu. Niemniej od tamtej pory przed każdym wyjściem dwukrotnie upewniam się, że mam zestaw dokumentów.

Powyżej opisałem kilka obaw właścicieli, które pojawiają się w trakcie pozyskiwania mieszkania w podnajem. Łatwo zauważyć, że wiele z nich jest ze sobą powiązanych. Do tej pory właściciele w większości samodzielnie zajmowali się lokalem, więc są przyzwyczajeni, że dokładnie znają docelowych najemców, wiedzą, co się dzieje w mieszkaniu, lub mogą regularnie do niego przychodzić. W trakcie rozmowy warto podkreślać, że przez cały czas to oni pozostają właścicielami lokalu, my zaś chcemy sprawować nad nim bieżącą opiekę. Większość powyższych obaw można rozwiać w rozmowie. Ważne, aby w jej trakcie zadawać pytania, które pozwolą nam poznać prawdziwe obawy właściciela.

Chcesz otrzymywać powiadomienia o kolejnych artykułach i materiałach? Zapisz się do newslettera tutaj.