Jak skutecznie wynajmować pokoje?

Co dziś się liczy przy wynajmie pokoi?

To pytanie zadaje sobie wiele osób, zarówno te, które posiadają pokoje na wynajem, jak i właściciele całych mieszkań.

Ostatnie 6 miesiący od marca 2020  i problem, z jakim przyszło nam się mierzyć, były dość specyficzne, a obecne wyzwania wydają się nam inne od tych, które towarzyszyły nam przez ostatnie lata.

Wiele osób obawia się, czy po sezonie najmu, który właśnie się zaczął, nie zostaną z pustymi lokalami. Zajmujący się najmem dostrzegają mniejsze zainteresowanie na rynku – rzadsze telefony, pojedyncze spotkania, słabsze zainteresowanie ofertą i mniej zdecydowanych klientów.

Dostaję wiele pytań od Podnajmistrzów (Absolwentów mojego Szkolenia z podnajmu) jak i innych osób związanych z nieruchomościami w związku z tymi obawami:

Czy warto już obniżyć ceny? Zmienić warunki umowy? Może całkowicie zmienić system wynajmu?

Ciężko to jednak jednoznacznie ocenić. Może się okazać, że dzisiejsze obawy są jednak przedwczesne; powinniśmy pamiętać choćby o przesunięciu ogłoszenia wyników matur czy informacji o osobach przyjętych na studia. Poza tym wielu studentów czeka na decyzje uczelni o formie prowadzenia zajęć – czy będą to zajęcia prowadzone w systemie stacjonarnym, zdalnym czy też będą one w jakiś sposób łączone.

To wszystko może spowodować, że sezon będzie krótszy, ale za to bardziej intensywny i wrzesień okaże się miesiącem, w którym będziemy mieć pełne ręce pracy, gdyż potencjalni najemcy zostaną zmuszeni do podjęcia decyzji o wynajmie lokum.

Oczywiście to jedno z moich osobistych przypuszczeń i obserwacji i nie mogę obiecać, że ta prognoza się sprawdzi. Próżno szukać gotowych i idealnych strategii na to, jak poukładać całą sprzedaż, aby faktycznie wynająć oferowane przez siebie pokoje.

Niemniej jednak decyzje dotyczące działań związanych ze zmianą cen czy warunków umowy każdy powinien podjąć samodzielnie i indywidualnie ocenić ryzyko wystąpienia pustostanów, biorąc pod uwagę również własną kondycję finansową. Zapewne aby nie działać pod wpływem emocji, warto symulować sobie różne scenariusze. Każdy musi spróbować odpowiedzieć sobie na pytanie: Na co mogę sobie pozwolić i jakie ryzyko zaakceptuję – i na tej podstawie podejmować decyzje. Trochę więcej na ten temat możesz przeczytać w innym artykule na blogu: https://podnajem.mateuszbrejta.pl/podnajem-a-epidemia-koronawirusa/

Nie jest moim celem przekonywać Was do swoich poglądów i przekonań. Chciałbym Was natomiast zachęcić, abyście poza planowaniem, które jest zawsze bardzo ważne, i nadmiernym przewidywaniem przyszłości, skupili się na tym, co jest teraz, i po prostu działali. Ważne jest to, aby małymi krokami iść naprzód i kierować uwagę na konkret: co zrobić, aby wynajem oferowanych przeze mnie pokoi był skuteczniejszy.

Skupmy się na faktach.

Są ludzie, którzy szukają pokoi do wynajęcia. Sezon najmu trwa i to jest najważniejsze.

Nieważne, że liczba telefonów i spotkań może wydawać się mniejsza niż rok temu – to dziś nie ma znaczenia. Jeżeli oceniłeś, że ten rok jest słabszy, to znaczy, że przede wszystkim powinieneś skupić się na własnej pracy. Niech działania, które podejmujesz, będą efektywniejsze – czyli niech prowadzą do sukcesywnego podpisywania nowych umów najmu.

Dziś może bardziej niż wcześniej powinieneś się skupić właśnie na małych krokach, na tych mikrodziałaniach, na sprzedaży, na rzeczach, które dawniej pomijałeś lub oceniałeś jako te bez znaczenia w myśl zasady „jeśli nie ten najemca, to następny”.

1. Wystawiaj ogłoszenia i powiększaj grupę zainteresowanych.

Pierwszą i najważniejszą rzeczą, którą należy zrobić, jest dać sobie szansę na zwiększenie liczby osób zainteresowanych Twoją ofertą. Wiem, że wielu wynajmujących ma swoje ulubione portale, na których ogłasza pokoje. Każdy z nas ma swoje standardy, godziny, w których wystawia ogłoszenia, i styl pisania ogłoszeń. Znamy te portale, jesteśmy zaznajomieni z zasadami wystawiania ogłoszeń – jest to dla nas po prostu wygodne. Jeżeli jednak oceniasz, że zainteresowanie jest mniejsze, to poświęć więcej swojego czasu i wystawiaj ogłoszenie częściej, na większej liczbie portali, w większej liczbie grup. Pracuj nad zwiększeniem swojego zasięgu. Nawet jeden telefon więcej dziennie może być tym, na który właśnie czekasz. Jest gorzej, więc zakasuj rękawy do pracy.

2. Samodzielnie inicjuj kontakt.

Na portalach czy serwisach społecznościowych pojawiają się ogłoszenia od osób, które szukają pokoi. Znajdź sprytny sposób na to, aby zainteresować je swoją ofertą. Możesz do nich dzwonić, podsyłać im linki do swoich ogłoszeń lub prowadzić korespondencję poprzez komunikator online. Każdy sposób jest dobry, o ile dzięki niemu umówisz się na spotkanie w celu prezentacji mieszkania czy nakierujesz na swoją ofertę.

3. Odbieraj telefon.

„Ludzie mają tupet, dzwonią już od ósmej rano, albo czasem nawet po dwudziestej”. Nieraz słyszę takie słowa od osób, które wynajmują pokoje. Z jednej strony wcale im się nie dziwię – też jestem zdania, że warto mieć swoje zasady, którymi się kierujemy. Jeżeli jednak oceniasz aktualną sytuację jaką „kryzysową”, to odłóż na bok swoje oczekiwania i własne założenia, i zrób to, czego od ciebie wymaga. Sam oceń, czy wolisz dziś popracować dłużej, być bardziej elastycznym, czy też narzekać po fakcie, że sezon był kiepski…

4. Prezentuj pokoje.

Pamiętaj: to jedyna i niepowtarzalna szansa, aby dany pokój czy mieszkanie się „sprzedało” i znalazło swojego najemcę. Zadbaj o to, aby człowiek, który przyjeżdża je obejrzeć, zobaczył to, co najlepsze. Dlatego jeżeli w mieszkaniu są jeszcze inni lokatorzy i wiesz, że nie będzie się prezentowało tak, jak byś tego oczekiwał, przyjedź do mieszkania wcześniej i samodzielnie zadbaj o ład i porządek. Przewietrzone mieszkanie, starte blaty w kuchni, wyniesione śmieci czy umyte podłogi są podstawą w odpowiedniej prezentacji mieszkania.

5. Ponawiaj kontakt.

Skoro ktoś umówił się na spotkanie, przyszedł i zobaczył mieszkanie, to oznacza, że rzeczywiście potrzebuje pokoju do wynajęcia. Zrób zatem wszystko, aby pokój wynajął właśnie od Ciebie. Każdego wieczoru, po zakończeniu spotkań, mam w zwyczaju wysyłać SMS-y do osób, które oglądały u mnie pokoje. Pytam, czy zdecydowali się na wynajęcie lub czy chcą zadać jakieś dodatkowe pytania. Ludzie w wiadomościach mają czasem więcej śmiałości i przyznają, że szukają np. czegoś tańszego lub mniejszego mieszkania. Staram się wtedy podesłać im inne swoje ogłoszenie, które powinno spełnić ich oczekiwania.

6. Badaj potrzeby.

Osoby, które dzwonią, by zapytać o pokój, lub przychodzą na spotkanie, mają najczęściej przygotowany zestaw pytań. Ludzie dopytują o wyposażenie mieszkania, współlokatorów, warunki umowy. Jednak Ty jako wynajmujący również powinieneś zadawać pytania! Zapytaj, gdzie dana osoba studiuje czy pracuje, czy ważny jest dla niej szybki Internet, a nawet o to, czy lubi gotować. Dzięki takiej rozmowie wysondujesz jej potrzeby. Możesz wtedy podkreślić walory mieszkania, które spełniają oczekiwania potencjalnego lokatora. Ostatecznie możesz również zaproponować swój inny lokal, który będzie dla osoby oglądającej „uszyty na miarę”.

7. Wiedz, co sprzedajesz.

Żeby umiejętnie zaprezentować mieszkanie, oczywiste jest, że musisz być zaznajomiony z jego wyposażeniem, rozkładem pokoi, oferowanymi udogodnieniami itp. Ważne jednak, abyś poznał również okolicę mieszkania: sprawdź dojazd komunikacją miejską do głównych uczelni i najważniejszych punktów w mieście, zorientuj się, gdzie są najbliższe sklepy czy punkty usługowe. W zeszłym sezonie najmu jedno z mieszkań, które zawsze ciężej się wynajmowało, zostało wręcz sprzedane w jeden dzień – a to wszystko dzięki nowo otwartej supersiłowni w sąsiednim budynku :). Teraz informacja o tej siłowni znajduje się w pierwszych zdaniach ogłoszenia!

8. Bądź pomocny.

Wszyscy wiemy, że osoby dzwoniące czy oglądające na wiele pytań mogą znaleźć odpowiedź w ogłoszeniu lub samodzielnie w Internecie. Nie chodzi jednak o to, aby odsyłać ich do wyszukiwarki internetowej. Służ pomocą i radą – najemcy chcą mieszkać u osób, które są wobec nich przyjazne i otwarte. Jeżeli oglądają kilka mieszkań, to potem, po całym dniu, mogą pamiętać, że podpowiedziałeś im, gdzie i jak kupić bilety na komunikację miejską czy w jaki sposób sprawdzić dojazd na uczelnię. Wszystko to zwiększa Twoje szanse na to, że to akurat u Ciebie będą chcieli wynająć pokój.

9. W rozmowie szukaj punktów zaczepienia.

Jeżeli mieszkasz blisko, to o tym powiedz, jeżeli studiowałeś kiedyś na tej samej uczelni, co potencjalny najemca, też nie zawahaj się o tym wspomnieć. Macie podobne przeżycia? Powiedz o tym. Lubimy robić „interesy” z tymi, których lubimy :). Miła konwersacja na pewno nie zaszkodzi, a z pewnością pomoże nawiązać relację, która jest niezwykle ważna w obecnych czasach.

Uważasz, że spadło zainteresowanie Twoim produktem? Zadbaj o tych, których on faktycznie zainteresował. Dostajesz mniej telefonów i umawiasz mniej spotkań? To znaczy, że masz czas, aby zaopiekować się tymi, którzy przyszli.

Podsumowując: to, co napisałem, to nie jest cudowna pigułka na wszystkie problemy. Moim zdaniem jednak są to podstawy, proste i drobne działania, ale często decydujące o tym, czy dana osoba będzie Twoim klientem czy jednak wybierze kogoś innego.

Zapraszam Cię do dyskusji – podziel się wrażeniami z obecnego sezonu najmu. Może masz jakąś dobrą radę, która mogłaby pomóc innym?

Chcesz otrzymywać powiadomienia o kolejnych artykułach i materiałach? Zapisz się do newslettera.